Être propriétaire avec un handicap : garanties du bien et du crédit

Le propriétaire handicapé doit assurer le bâti et ses aménagements, sa responsabilité envers la copropriété ou ses locataires, et souvent le prêt qui finance l'achat, ce dernier volet étant celui où le handicap pèse le plus en raison des questionnaires de santé.

Assurance propriétaire occupant : bâti et contenu ensemble

Le propriétaire qui habite son logement souscrit une multirisque couvrant à la fois les murs, les aménagements intégrés et le mobilier. En maison individuelle, la valeur de reconstruction inclut une extension de plain-pied ou un ascenseur privatif, à déclarer sans omission.

Copropriété : ce que couvre l'immeuble et ce qui reste à vous

L'assurance de l'immeuble souscrite par le syndic protège les parties communes et souvent le gros œuvre des lots. Depuis la loi Alur, chaque copropriétaire doit en outre assurer sa responsabilité civile, qu'il occupe ou non son appartement.

Travaux d'accessibilité sur les parties communes

L'article 25-2 de la loi de 1965 permet à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux d'accessibilité touchant les parties communes, après information du syndic. L'assemblée ne peut s'y opposer qu'à la majorité absolue, pour atteinte à la structure.

Rampe ou élévateur dans le hall : qui assure ?

Une fois installé, l'équipement intègre en général les parties communes et l'assurance de l'immeuble ; son entretien peut rester à la charge du demandeur selon la résolution votée. Faites préciser ce point par écrit dans le procès-verbal d'assemblée générale.

Propriétaire non occupant et logement loué

Le bailleur souscrit une assurance propriétaire non occupant, qui couvre sa responsabilité et les dommages lorsque le locataire n'est pas assuré ou que le logement est vacant. Une personne handicapée qui tire un revenu locatif d'un bien acquis avant l'accident est concernée.

Accepter les adaptations demandées par un locataire

Lorsque c'est un locataire qui sollicite des travaux d'adaptation, le bailleur dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut accord. Il doit ensuite informer son assureur des modifications ; notre page sur l'assurance du locataire handicapé expose son côté.

Assurance emprunteur : le point sensible de l'achat

Pour emprunter, la banque exige généralement une assurance décès et incapacité. Un handicap déclaré peut entraîner une surprime, une exclusion ou un refus ; nos fiches sur la surprime liée au handicap et les recours AERAS détaillent les solutions.

Prêt sans questionnaire de santé grâce à la loi Lemoine

Aucun questionnaire médical n'est exigé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par emprunteur et si le prêt est remboursé avant les soixante ans de l'assuré. Ce seuil concerne l'encours cumulé des prêts immobiliers assurés par la même personne.

Changer d'assurance de prêt en cours de route

La loi Lemoine permet aussi de résilier l'assurance emprunteur à tout moment, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Un propriétaire handicapé peut ainsi changer d'assureur de prêt après une évolution favorable de sa situation.

Revente d'un bien adapté

Les aménagements d'accessibilité peuvent valoriser un bien pour certains acquéreurs et en déprécier d'autres. Au moment de la vente, l'assurance du vendeur reste due jusqu'à la signature de l'acte ; la résiliation suit ensuite sans frais sur justificatif.

Résidence acquise en viager ou démembrée

En cas de démembrement, usufruitier et nu-propriétaire doivent s'entendre sur qui assure le bâti. Une personne handicapée usufruitière de son logement familial doit vérifier que le contrat nomme les deux parties pour éviter tout débat lors d'un sinistre.

Transmettre le bien en protégeant un enfant handicapé

Les parents propriétaires peuvent organiser la transmission avec un notaire et compléter par un contrat de rente survie. Ces décisions de succession dépassent l'assurance habitation, mais elles influencent qui sera tenu d'assurer le logement demain.

Sécuriser son bien quand on est propriétaire en situation de handicap

1. Faire évaluer la valeur de reconstruction du logement en incluant les aménagements d'accessibilité réalisés.
2. En copropriété, vérifier le contrat de l'immeuble et souscrire sa propre responsabilité civile de copropriétaire.
3. Pour des travaux sur les parties communes, informer le syndic par écrit afin qu'ils soient inscrits à l'assemblée générale.
4. Avant un achat à crédit, vérifier si le prêt relève du dispositif sans questionnaire médical de la loi Lemoine.
5. En cas de surprime ou de refus, solliciter l'examen du dossier selon les niveaux de la convention AERAS.
6. Réexaminer chaque année l'assurance du prêt et, si une offre équivalente est moins chère, demander la substitution.

Postes d'assurance d'un propriétaire handicapé

Documents utiles au propriétaire en situation de handicap

• Titre de propriété et conditions du contrat multirisque
• Règlement de copropriété et dernier procès-verbal d'assemblée
• Factures et descriptifs des aménagements d'accessibilité
• Offre de prêt et notice d'assurance emprunteur
• Courrier de la banque ou de l'assureur en cas de surprime ou d'exclusion
• Bail et attestation d'assurance du locataire pour un bien loué

Erreurs de propriétaire qui coûtent cher en cas de sinistre

• Supposer que l'assurance de l'immeuble suffit, alors que la responsabilité civile du copropriétaire est obligatoire et distincte.
• Faire poser un élévateur dans les parties communes sans information préalable du syndic, exposant à une demande de dépose.
• Déclarer inexactement son état de santé dans un questionnaire d'assurance emprunteur, ce qui peut entraîner la nullité du contrat.
• Oublier de mettre à jour la valeur de reconstruction après une extension accessible ou un ascenseur privatif.
• Ne pas vérifier chaque année l'attestation d'assurance de son locataire, alors que le risque reste sinon à la charge du bailleur.

Propriétaires en situation de handicap : questions d'assurance